El desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que llevaba más de siete décadas viviendo en su casa, ha vuelto a colocar la vivienda en el centro del debate político. También ha reactivado un proyecto que el Gobierno llevaba meses intentando cerrar: un nuevo real decreto-ley de vivienda que ya fue aplazado antes del verano porque no reunía suficientes apoyos en el Congreso.
El caso puede hacer pensar que estamos ante una norma centrada únicamente en los desahucios. No es así. El borrador negociado hasta ahora intenta actuar a la vez sobre alquileres habituales, contratos de temporada, habitaciones, pisos turísticos, incentivos fiscales a propietarios y hasta la forma en que se corrigen determinados errores en los planes urbanísticos.
Ahí está buena parte del conflicto. No hay un único punto de bloqueo. Hay varios, y cada partido encuentra problemas en una parte diferente del paquete. El Gobierno trabaja ahora para llevar el decreto al Consejo de Ministros del martes 29 de septiembre, pero el texto definitivo sigue en negociación.
El alquiler de temporada no es turismo, pero puede convertirse en una vía de escape
Uno de los objetivos del decreto es distinguir mejor entre un alquiler realmente temporal y otro que utiliza esa fórmula para evitar las reglas del alquiler habitual.
Conviene separar conceptos. Un alquiler de temporada no es necesariamente un alquiler turístico. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite contratos temporales cuando existe una causa concreta que justifica que la estancia no sea permanente, como unos estudios, un desplazamiento profesional o una necesidad limitada en el tiempo.
El alojamiento turístico es otra figura. Cuando una vivienda se comercializa con una finalidad turística y está sometida a normativa sectorial específica, puede quedar fuera del régimen ordinario de la LAU.
El problema aparece en la zona intermedia. Un piso puede dejar de ofrecerse como vivienda estable sin convertirse formalmente en turístico: basta con encadenar contratos de temporada. El ejemplo más conocido es el contrato de once meses, aunque esa duración por sí sola no determina que el alquiler sea temporal. Lo relevante es que exista una causa real que lo justifique.
La reforma pretende reforzar precisamente esa frontera. No bastaría con escribir “contrato de temporada” si, en la práctica, el inmueble se está utilizando como residencia habitual. Cataluña ya ha avanzado en esta dirección, exigiendo en determinados casos que la causa de temporalidad se indique y se acredite documentalmente.
El objetivo declarado no es prohibir el alquiler temporal, sino separar tres situaciones distintas: vivienda habitual, alquiler de temporada con causa real y explotación turística. Esa distinción importa porque, cuando una vivienda pasa del alquiler estable a contratos temporales sucesivos, deja de formar parte de la oferta residencial de larga duración aunque tampoco funcione como un alojamiento turístico convencional.
Las habitaciones dejan de ser un mercado aparte
El alquiler por habitaciones plantea un problema parecido. Una vivienda que, alquilada completa, estaría sometida a determinadas reglas puede terminar dividida en varios contratos independientes con condiciones diferentes.
El borrador negociado antes del verano contempla acercar estos contratos al régimen del alquiler habitual. Entre las propuestas está establecer una duración mínima de cinco años cuando el propietario sea una persona física y de siete cuando sea una persona jurídica, además de aplicar límites de precio en zonas tensionadas.
La lógica es evitar que dividir un piso en habitaciones permita esquivar las restricciones que tendría ese mismo inmueble si se alquilase entero. Cataluña ya establece, por ejemplo, que en zonas tensionadas la suma de los alquileres de todas las habitaciones no puede superar el máximo que correspondería a la vivienda completa.
La prórroga de los contratos es uno de los grandes puntos de fricción
Otra medida es bastante más conflictiva. El borrador plantea que determinados inquilinos cuyos contratos finalicen antes del 30 de junio de 2028 puedan solicitar una prórroga de hasta dos años manteniendo temporalmente las condiciones del contrato.
PSOE y Sumar pactaron esta medida en julio. Sumar calculó entonces que podría afectar potencialmente a alrededor de 1,5 millones de hogares.
Para el inquilino supone ganar estabilidad durante ese periodo. Para el propietario implica limitar temporalmente su capacidad para finalizar el contrato o renegociar inmediatamente la renta, salvo las excepciones que finalmente incluya la norma. Esa tensión entre protección del arrendatario y margen de decisión del propietario explica por qué la prórroga es uno de los puntos más difíciles de encajar parlamentariamente.
Regular más y, al mismo tiempo, compensar al propietario
El decreto no se limita a imponer nuevas obligaciones. Durante las negociaciones se han planteado también incentivos fiscales para propietarios que mantengan o reduzcan las rentas.
Junts ha reclamado que estas compensaciones tengan más peso y ha propuesto, entre otras medidas, desgravaciones relacionadas con alquileres, hipotecas y cuentas de ahorro destinadas a la compra de vivienda. También pide que la regulación no incremente los costes de los pequeños propietarios y que se respeten las competencias autonómicas.
Podemos discrepa de parte de esas ventajas fiscales. La diferencia es clara: no todos los grupos aceptan el mismo equilibrio entre limitar determinadas decisiones del propietario y compensarlas mediante beneficios fiscales.
Los pisos turísticos también forman parte del paquete
El borrador incluye igualmente medidas para viviendas turísticas. Entre las propuestas anunciadas está aplicar un IVA del 21% a determinados alquileres turísticos y reforzar los mecanismos contra alojamientos que operan fuera de la regulación.
España cuenta además con un Registro Único de Arrendamientos de corta duración, que distingue entre alquileres turísticos y no turísticos. Esa diferenciación es importante porque ambos pueden tener estancias breves, pero no tienen necesariamente la misma naturaleza jurídica ni están sometidos a las mismas reglas.
El objetivo declarado es mejorar el control sobre los usos de corta duración y reducir la utilización irregular de viviendas residenciales.
La Ley del Suelo: el conflicto menos visible del decreto
La parte más inesperada para quien se acerca al debate por primera vez está en el urbanismo. El decreto también se ha utilizado para intentar reformar la legislación del suelo.
La modificación pretende que determinados defectos formales o subsanables de un plan urbanístico no provoquen necesariamente la anulación completa del planeamiento.
Un ejemplo permite entenderlo mejor. Un municipio aprueba un desarrollo que incluye nuevas viviendas y, años después, un tribunal detecta un error en una parte del procedimiento. Con la regulación actual, ese defecto puede acabar tumbando todo el plan y obligar a repetir buena parte del proceso. La reforma pretende permitir que algunos errores se corrijan sin anular el conjunto.
El PNV considera esta modificación importante porque, según su posición pública, daría mayor seguridad jurídica, agilizaría planeamientos y evitaría bloqueos de nuevas promociones. Podemos sostiene lo contrario: teme que reducir determinadas posibilidades de anulación debilite controles urbanísticos y facilite operaciones especulativas.
El desacuerdo, por tanto, no es simplemente construir o no construir. Está en qué controles deben mantenerse cuando se intenta acelerar la construcción.
Podemos, Junts y PNV bloquean puntos distintos
Podemos comparte medidas relacionadas con la protección de inquilinos y una mayor intervención sobre el mercado del alquiler, pero ha exigido retirar la reforma de la Ley del Suelo y rechaza parte de las ventajas fiscales planteadas para propietarios.
Junts mantiene una posición diferente. Ha pedido más incentivos para propietarios, desgravaciones para inquilinos y compradores, medidas frente a la ocupación y garantías sobre las competencias de Cataluña. También ha mostrado reservas ante la prórroga obligatoria de determinados contratos.
El PNV, por su parte, ha defendido tanto la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones como la reforma de la Ley del Suelo. También insiste en preservar las competencias autonómicas.
Ahí aparece uno de los nudos de la negociación: retirar la reforma urbanística puede acercar a Podemos, pero alejar al PNV. Aumentar las compensaciones fiscales puede acercar a Junts, pero generar más rechazo en Podemos.
PP y Vox rechazan una mayor intervención sobre los contratos
PP y Vox ya rechazaron anteriormente la ampliación obligatoria de determinados contratos de alquiler. Sus posiciones públicas han puesto más énfasis en reducir la intervención sobre las relaciones contractuales entre propietarios e inquilinos y en aumentar la oferta de vivienda.
Eso no significa necesariamente que ambos partidos rechacen cada medida contenida en el nuevo texto. El problema es que un real decreto-ley se convalida en el Congreso como un conjunto. Los grupos no pueden votar por separado la regulación de habitaciones, la reforma del suelo o las prórrogas de alquiler.
Un decreto con demasiados frentes abiertos
El proyecto intenta responder simultáneamente a problemas muy diferentes: contratos temporales utilizados para evitar la regulación del alquiler habitual, el crecimiento del alquiler por habitaciones, contratos próximos a terminar, incentivos a propietarios, pisos turísticos, protección frente a determinados desahucios y bloqueos urbanísticos que retrasan nueva construcción.
Eso explica por qué un texto que incluye medidas respaldadas por partidos muy distintos puede seguir sin reunir una mayoría suficiente. Los apoyos no coinciden en las mismas partes.
En julio el Gobierno decidió no llevar el decreto al Consejo de Ministros porque no tenía garantizada su convalidación en el Congreso. Tras el desahucio de Maricarmen, las negociaciones se han acelerado. Junts ha retomado los contactos con el Ejecutivo, mientras Sumar presiona para que el paquete llegue al próximo Consejo de Ministros incluso aunque el acuerdo parlamentario todavía no esté completamente cerrado.
Maricarmen ha cambiado el ritmo, no las diferencias
El caso de Maricarmen ha convertido una negociación que llevaba meses bloqueada en una cuestión urgente. Fuentes del Gobierno sostienen que algunas medidas del borrador de julio habrían ofrecido protección en una situación como la suya, aunque existe discusión sobre qué disposiciones habrían sido aplicables por las particularidades jurídicas de su contrato de renta antigua.
El texto final todavía puede cambiar. A 26 de septiembre, el Gobierno sigue negociando con Junts, PNV, Podemos y el resto de grupos con la intención de aprobar el decreto el martes 29.
Lo que ya está claro es por qué el acuerdo resulta difícil: no existe un único debate sobre vivienda dentro del decreto. Hay varios a la vez. Cuánto proteger al inquilino, cuánto intervenir en los contratos, cuánto compensar al propietario, cómo regular los usos temporales y turísticos y hasta qué punto flexibilizar el urbanismo para construir más.
Para sacar adelante el real decreto-ley no basta con encontrar una mayoría para cada una de esas medidas por separado. Hace falta encontrar una mayoría para todas ellas dentro del mismo texto.